Acheter une maison en France

Vous surfez sur Internet : vous rêvez d’acheter une maison en France. Et vous voyez une annonce pour un appartement incroyable à Paris ou une maison médiévale à Avignon. Vous vous dites : « J’aimerais posséder cela ». Ce serait cool. Et maintenant, vous rêvez d’arpenter les rues de Paris la nuit, de vous asseoir dans les cafés pour boire un café au lait et de lire Le Monde. Totalement branché. Comment faire de ce rêve une réalité ?

D’abord, il faut de l’argent. Mais supposons que vous ayez les moyens d’acheter un appartement en ville ou une maison de village. Deuxièmement, vous devez vous rendre en France et trouver des biens qui vous plaisent. C’est facile. Et après ? Bien sûr, ce rêve, comme tous les autres, est confronté à la réalité. La réalité des manœuvres dans un système juridique étranger, le paiement des impôts et les relations avec les avocats. C’est un peu déprimant, mais il faut le faire si l’on veut que le rêve reste vivant. À moins de parler couramment le français et d’avoir étudié le droit à la Sorbonne, vous risquez d’avoir un choc.

Cela peut être désagréable, même pour les francophones, car les termes juridiques obscurs ont peu de chances d’être compris. Soyons réalistes, l’Américain moyen ne comprend pas les documents rédigés en anglais dans le cadre d’une transaction immobilière standard. En définitive, le système juridique français est totalement différent du nôtre. La France a un système de droit civil basé sur des codes ; les Etats-Unis ont un système de common law basé sur les pratiques anglaises.

Néanmoins, il existe des similitudes rassurantes entre les pratiques juridiques de la France et des États-Unis en ce qui concerne l’achat d’une maison. Ces similitudes portent sur les étapes du processus, l’obtention du financement et les formalités juridiques. Bien que les formalités soient similaires, le diable se cache dans les détails. Supposons que vous achetiez un appartement ou une maison. Voici les principales étapes de l’achat d’un bien immobilier en France.

Trouver le bien

Probablement, vous utiliserez les services d’un agent immobilier spécialisé dans les biens immobiliers de la région où vous avez l’intention d’acheter. Comme aux États-Unis, l’agent vous présentera une sélection de biens dans votre fourchette de prix et vous guidera tout au long des phases de la vente. Les agents sont généralement sous contrat avec les vendeurs de biens immobiliers, et le vendeur paie généralement leur commission, qui varie de 1 % à 10 % du prix d’achat du bien ou même d’une somme fixe. Si l’acheteur paie la commission de l’agent, ce fait doit être précisé au début de la transaction et le niveau de la commission doit légalement apparaître clairement dans le prix de vente annoncé.

Inspection du bien

C’est assez évident. Il incombe à l’acheteur d’inspecter et, si nécessaire, d’engager un géomètre pour arpenter la propriété. L’état de la toiture, de la maçonnerie et des systèmes de base doit faire l’objet d’une inspection approfondie. L’acheteur peut faire appel à un expert. Tous les logements bénéficient d’une garantie contre les vices cachés.

Le Notaire

Le notaire est l’expert juridique qui s’assure que la transaction respecte les formalités de la loi française et que tous les documents sont déposés correctement afin que le titre de propriété soit transféré du vendeur à l’acheteur. Le notaire ne représente ni le vendeur ni l’acheteur, mais il est redevable de son obligation principale à l’Etat.

C’est là que réside une différence essentielle entre les pratiques françaises et américaines en matière de conclusion d’un contrat immobilier. Aux États-Unis, une clôture est traitée comme une procédure contradictoire dans laquelle chaque partie – vendeur, acheteur et banque – dispose d’un avocat distinct. Chaque partie est responsable de la compréhension des termes de l’accord et aucun avocat n’agit au nom de l’État. Ce n’est pas le cas en France, mais si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel aux services d’un notaire indépendant sans frais supplémentaires.

Promesse de Vente

Il s’agit d’un contrat préliminaire portant sur la vente d’un bien immobilier en France. C’est la clé. La promesse est un engagement du vendeur à vendre le bien à un acheteur particulier à un prix convenu. À l’origine, cela signifiait que l’acheteur ne promettait pas d’acheter le bien, mais qu’il achetait une option d’achat du bien pendant la période d’option spécifiée dans le contrat. Cette période est généralement de deux ou trois mois. L’acheteur verse un acompte de 5 à 10 % du prix d’achat pour acquérir l’option. Cet argent est mis sous séquestre par le notaire,

Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous seing privé enregistré au bureau des impôts, dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. Les frais d’inscription s’élèvent à 125 €. En outre, lorsqu’elle est accordée pour une période de plus de 18 mois, elle doit être réalisée par un acte notarié.
En contrepartie, le vendeur retire le bien du marché et le réserve à l’acheteur pendant la durée de l’option.

À la fin de la période d’option, l’acheteur peut exercer son droit d’achat et payer le solde du prix d’achat au vendeur. Lorsque l’acheteur choisit d’acheter le bien, il est obligé de l’acheter. Dans le cas où le vendeur a conservé l’acompte à titre de dédommagement, la Cour de cassation, dans un arrêt rendu en 2021, a estimé que le contrat obligeait l’acheteur à acheter le bien et que les dommages-intérêts n’étaient pas une solution suffisante.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose. C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente.

Compromis de Vente

Il s’agit également d’un contrat préliminaire concernant la vente d’un bien immobilier en France. C’est beaucoup plus grave que la promesse. Le compromis est un contrat bilatéral, c’est-à-dire qu’il comporte deux faces. Le vendeur accepte de vendre le bien et l’acheteur accepte de l’acheter. Le compromis ne doit pas être pris à la légère par l’acheteur. Il engage l’acheteur à acquérir le bien. Le degré de risque et le niveau d’obligation légale sont plus importants que ceux de la promesse. Selon Stéphane Gendrel de France Houses, « toute violation de cet accord donne droit à l’autre partie de réclamer des dommages et intérêts ».

Ces dommages-intérêts peuvent dépasser le montant de la caution en fonction des termes du contrat et des faits de l’espèce. Les formalités sont légèrement différentes aux États-Unis. Dans la plupart des cas, l’acheteur et le vendeur concluent un contrat de vente. Ce contrat peut être subordonné à la réalisation de plusieurs événements, comme l’obtention d’un financement. Mais en général, nous n’utilisons pas autant de types de contrats préliminaires avant d’en arriver à la vente proprement dite. Si les clauses conditionnelles sont remplies, le contrat devient définitif.

Financement

Le contrat, qu’il s’agisse de la promesse ou du compromis, peut contenir une clause indiquant que l’acheteur va financer le prix d’achat en empruntant, par exemple, de l’argent auprès d’une banque. C’est ce qu’on appelle une clause suspensive, dit M. Gendrel. C’est très important. Si l’acheteur ne peut pas obtenir de financement, l’affaire est annulée. C’est, selon M. Gendrel, comme si le contrat n’avait jamais existé. C’est important car cela limite le risque pour l’acheteur de perdre de l’argent ou de payer des dommages-intérêts.

Ainsi, par exemple, si vous signez une promesse contenant une clause suspensive et que vous n’obtenez pas le prêt bancaire, vous récupérez votre dépôt. Cette clause suspensive est similaire à la clause d’éventualité standard dans le contrat de vente américain. Si l’acheteur n’obtient pas de prêt, le dépôt détenu dans le séquestre est restitué à l’acheteur et le vendeur remet le bien sur le marché.

Autres clauses conditionnelles

Il existe plusieurs clauses contingentes, autres que le financement, qui peuvent être insérées dans la promesse ou le compromis pour permettre à l’acheteur de résilier le contrat et de récupérer son acompte. Le prix de vente doit être suffisant pour rembourser les hypothèques existantes sur le bien. Dans le cas contraire, l’acheteur ne pourrait pas obtenir un titre de propriété valable. Il ne doit pas non plus exister de créances administratives qui empêchent l’acheteur de devenir propriétaire du bien. L’arpentage doit confirmer la superficie exacte que l’acheteur a l’intention d’acheter.

Acte de Vente

Il s’agit du contrat de vente final qui transfère le titre de propriété du vendeur à l’acheteur. À ce moment-là, le solde du prix d’achat est payé. L’acheteur assume également le risque de perte et les frais d’assurance du bien. Le notaire enregistre également le nom de l’acheteur en tant que propriétaire du bien.

Honoraires

Les honoraires du notaire, fixés par la loi et payés par l’acheteur, sont calculés de manière dégressive.

Ces frais représentent une charge importante. Par exemple, si vous achetez une maison en France pour 200 000 euros,

€TOTAL AU TITRE DES ÉMOLUMENTS PROPORTIONNELS = 1995,25 €

Toutefois, les frais de notaire ne représentent qu’un pourcentage du montant total à payer, car il faut tenir compte de la TVA, de la taxe d’achat, des frais de registre foncier et des débours.

Emolument du notaire (hors TVA)

Emolument proportionnel de vente

Impôts

Le propriétaire non-résident d’une résidence secondaire peut être amené à payer une taxe sur les plus-values lors de la revente du bien.La loi de finances 2012 a introduit un nouveau régime fiscal pour la vente des résidences occasionnelles. Les plus-values de plus de 50 000 euros réalisées sur les résidences secondaires sont soumises à une surtaxe de 2 à 6 %. Toutefois, les propriétaires de logements occasionnels peuvent être exonérés si la plus-value sur la résidence secondaire est utilisée pour l’achat d’une résidence principale. La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % après abattement, en fonction de la durée de détention du bien. Si l’âge est supérieur à 22 ans, le propriétaire est exempté. La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux, à hauteur de 15,5 %.

Un non-résident peut également devoir payer des impôts sur le revenu s’il perçoit des revenus provenant de la location du bien. Les taxes locales varient selon les régions et sont basées sur la valeur locative théorique du bien. Il existe deux types d’impôts locaux : la taxe d’habitation et la taxe foncière. La taxe d’habitation est due par la personne qui occupe le bien, et la taxe foncière est due par le propriétaire du bien. La taxe d’habitation est progressivement supprimée pour les résidences principales, mais restera en vigueur pour les résidences secondaires.

Héritage

La transmission de vos biens par testament est limitée par le droit successoral français. Contrairement aux États-Unis, où l’on peut disposer librement de ses biens par testament, en France, les héritiers légaux ont des droits sur les biens qui ne peuvent être supprimés par un contrat privé. Il s’agit d’un sujet complexe qui nécessite l’avis d’un expert. Si, après tout cela, vous êtes toujours prêt à aller de l’avant, prenez une grande respiration et lancez-vous. Le jeu en vaut la chandelle.

Article original de John J. A. Burke Morris Township, NJ 10/11 1996
Mis à jour par Graham Hill Chenac St Seurin D’Uzet 17 FR 09/11 2022