{"id":10429,"date":"2022-11-09T23:28:34","date_gmt":"2022-11-09T22:28:34","guid":{"rendered":"https:\/\/lefrancophile.com\/acheter-un-logement-en-france-la-dimension-juridique\/"},"modified":"2025-12-04T14:06:39","modified_gmt":"2025-12-04T13:06:39","slug":"acheter-un-logement-en-france-la-dimension-juridique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/acheter-un-logement-en-france-la-dimension-juridique\/","title":{"rendered":"Acheter un logement en France : La dimension juridique"},"content":{"rendered":"

Acheter une maison en France<\/strong><\/h1>\n

Vous surfez sur Internet : vous r\u00eavez d’acheter une maison en France. Et vous voyez une annonce pour un appartement incroyable \u00e0 Paris ou une maison m\u00e9di\u00e9vale \u00e0 Avignon. Vous vous dites : \"J’aimerais poss\u00e9der cela\". Ce serait cool. Et maintenant, vous r\u00eavez d’arpenter les rues de Paris la nuit, de vous asseoir dans les caf\u00e9s pour boire un caf\u00e9 au lait et de lire Le Monde. Totalement branch\u00e9. Comment faire de ce r\u00eave une r\u00e9alit\u00e9 ?<\/p>\n

D’abord, il faut de l’argent. Mais supposons que vous ayez les moyens d’acheter un appartement en ville ou une maison de village. Deuxi\u00e8mement, vous devez vous rendre en France et trouver des biens qui vous plaisent. C’est facile. Et apr\u00e8s ? Bien s\u00fbr, ce r\u00eave, comme tous les autres, est confront\u00e9 \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9. La r\u00e9alit\u00e9 des man\u0153uvres dans un syst\u00e8me juridique \u00e9tranger, le paiement des imp\u00f4ts et les relations avec les avocats. C’est un peu d\u00e9primant, mais il faut le faire si l’on veut que le r\u00eave reste vivant. \u00c0 moins de parler couramment le fran\u00e7ais et d’avoir \u00e9tudi\u00e9 le droit \u00e0 la Sorbonne, vous risquez d’avoir un choc.<\/p>\n

Cela peut \u00eatre d\u00e9sagr\u00e9able, m\u00eame pour les francophones, car les termes juridiques obscurs ont peu de chances d’\u00eatre compris. Soyons r\u00e9alistes, l’Am\u00e9ricain moyen ne comprend pas les documents r\u00e9dig\u00e9s en anglais dans le cadre d’une transaction immobili\u00e8re standard. En d\u00e9finitive, le syst\u00e8me juridique fran\u00e7ais est totalement diff\u00e9rent du n\u00f4tre. La France a un syst\u00e8me de droit civil bas\u00e9 sur des codes ; les Etats-Unis ont un syst\u00e8me de common law bas\u00e9 sur les pratiques anglaises.<\/p>\n

N\u00e9anmoins, il existe des similitudes rassurantes entre les pratiques juridiques de la France et des \u00c9tats-Unis en ce qui concerne l’achat d’une maison. Ces similitudes portent sur les \u00e9tapes du processus, l’obtention du financement et les formalit\u00e9s juridiques. Bien que les formalit\u00e9s soient similaires, le diable se cache dans les d\u00e9tails. Supposons que vous achetiez un appartement ou une maison. Voici les principales \u00e9tapes de l’achat d’un bien immobilier en France.<\/p>\n

\"lefrancophile<\/a><\/p>\n

Trouver le bien<\/h3>\n

Probablement, vous utiliserez les services d’un agent immobilier sp\u00e9cialis\u00e9 dans les biens immobiliers de la r\u00e9gion o\u00f9 vous avez l’intention d’acheter. Comme aux \u00c9tats-Unis, l’agent vous pr\u00e9sentera une s\u00e9lection de biens dans votre fourchette de prix et vous guidera tout au long des phases de la vente. Les agents sont g\u00e9n\u00e9ralement sous contrat avec les vendeurs de biens immobiliers, et le vendeur paie g\u00e9n\u00e9ralement leur commission, qui varie de 1 % \u00e0 10 % du prix d’achat du bien ou m\u00eame d’une somme fixe. Si l’acheteur paie la commission de l’agent, ce fait doit \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9 au d\u00e9but de la transaction et le niveau de la commission doit l\u00e9galement appara\u00eetre clairement dans le prix de vente annonc\u00e9.<\/p>\n

Inspection du bien<\/h3>\n

C’est assez \u00e9vident. Il incombe \u00e0 l’acheteur d’inspecter et, si n\u00e9cessaire, d’engager un g\u00e9om\u00e8tre pour arpenter la propri\u00e9t\u00e9. L’\u00e9tat de la toiture, de la ma\u00e7onnerie et des syst\u00e8mes de base doit faire l’objet d’une inspection approfondie. L’acheteur peut faire appel \u00e0 un expert. Tous les logements b\u00e9n\u00e9ficient d’une garantie contre les vices cach\u00e9s<\/strong>.<\/p>\n

\"Appartement<\/a><\/p>\n

Le Notaire<\/h3>\n

Le notaire est l’expert juridique qui s’assure que la transaction respecte les formalit\u00e9s de la loi fran\u00e7aise et que tous les documents sont d\u00e9pos\u00e9s correctement afin que le titre de propri\u00e9t\u00e9 soit transf\u00e9r\u00e9 du vendeur \u00e0 l’acheteur. Le notaire ne repr\u00e9sente ni le vendeur ni l’acheteur, mais il est redevable de son obligation principale \u00e0 l’Etat.<\/p>\n

C’est l\u00e0 que r\u00e9side une diff\u00e9rence essentielle entre les pratiques fran\u00e7aises et am\u00e9ricaines en mati\u00e8re de conclusion d’un contrat immobilier. Aux \u00c9tats-Unis, une cl\u00f4ture est trait\u00e9e comme une proc\u00e9dure contradictoire dans laquelle chaque partie - vendeur, acheteur et banque - dispose d’un avocat distinct. Chaque partie est responsable de la compr\u00e9hension des termes de l’accord et aucun avocat n’agit au nom de l’\u00c9tat. Ce n’est pas le cas en France, mais si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel aux services d’un notaire ind\u00e9pendant sans frais suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

Promesse de Vente<\/h3>\n

Il s’agit d’un contrat pr\u00e9liminaire portant sur la vente d’un bien immobilier en France. C’est la cl\u00e9. La promesse est un engagement du vendeur \u00e0 vendre le bien \u00e0 un acheteur particulier \u00e0 un prix convenu. \u00c0 l’origine, cela signifiait que l’acheteur ne promettait pas d’acheter le bien, mais qu’il achetait une option d’achat du bien pendant la p\u00e9riode d’option sp\u00e9cifi\u00e9e dans le contrat. Cette p\u00e9riode est g\u00e9n\u00e9ralement de deux ou trois mois. L’acheteur verse un acompte de 5 \u00e0 10 % du prix d’achat pour acqu\u00e9rir l’option. Cet argent est mis sous s\u00e9questre par le notaire,<\/p>\n

Pour \u00eatre valable, la promesse de vente doit \u00eatre constat\u00e9e par un acte authentique (\u00e9tabli par un notaire) ou par un acte sous seing priv\u00e9 enregistr\u00e9 au bureau des imp\u00f4ts, dans les dix jours de son acceptation par le b\u00e9n\u00e9ficiaire. Les frais d’inscription s’\u00e9l\u00e8vent \u00e0 125 \u20ac. De plus, lorsqu’elle est accord\u00e9e pour une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 18 mois, elle doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e par acte notari\u00e9.
\nEn contrepartie, le vendeur retire le bien du march\u00e9 et le r\u00e9serve \u00e0 l’acheteur pendant la dur\u00e9e de l’option.<\/p>\n

\u00c0 la fin de la p\u00e9riode d’option, l’acheteur peut exercer son droit d’achat et payer le solde du prix d’achat au vendeur. Lorsque l’acheteur choisit d’acheter le bien, il est oblig\u00e9 de l’acheter. Dans le cas o\u00f9 le vendeur a conserv\u00e9 l’acompte \u00e0 titre de d\u00e9dommagement, la Cour de cassation, dans un arr\u00eat rendu en 2021, a estim\u00e9 que le contrat obligeait l’acheteur \u00e0 acheter le bien et que les dommages-int\u00e9r\u00eats n’\u00e9taient pas une solution suffisante.<\/p>\n

Souvent press\u00e9s de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas \u00e0 grand-chose. C’est faux : malgr\u00e9 son nom, cet accord pr\u00e9liminaire constitue un v\u00e9ritable \"contrat\", qui entra\u00eene des obligations pour les deux parties. Il leur permet de pr\u00e9ciser les conditions de la future vente.<\/p>\n

Compromis de Vente<\/h3>\n

Il s’agit \u00e9galement d’un contrat pr\u00e9liminaire concernant la vente d’un bien immobilier en France<\/strong>. C’est beaucoup plus grave que la promesse. Le compromis est un contrat bilat\u00e9ral, c’est-\u00e0-dire qu’il comporte deux faces. Le vendeur accepte de vendre le bien et l’acheteur accepte de l’acheter. Le compromis ne doit pas \u00eatre pris \u00e0 la l\u00e9g\u00e8re par l’acheteur. Il engage l’acheteur \u00e0 acqu\u00e9rir le bien. Le degr\u00e9 de risque et le niveau d’obligation l\u00e9gale sont plus importants que ceux de la promesse. Selon St\u00e9phane Gendrel de France Houses, \"toute violation de cet accord donne droit \u00e0 l’autre partie de r\u00e9clamer des dommages et int\u00e9r\u00eats\".<\/p>\n

Ces dommages-int\u00e9r\u00eats peuvent d\u00e9passer le montant de la caution en fonction des termes du contrat et des faits de l’esp\u00e8ce. Les formalit\u00e9s sont l\u00e9g\u00e8rement diff\u00e9rentes aux \u00c9tats-Unis. Dans la plupart des cas, l’acheteur et le vendeur concluent un contrat de vente. Ce contrat peut \u00eatre subordonn\u00e9 \u00e0 la r\u00e9alisation de plusieurs \u00e9v\u00e9nements, comme l’obtention d’un financement. Mais en g\u00e9n\u00e9ral, nous n’utilisons pas autant de types de contrats pr\u00e9liminaires avant d’en arriver \u00e0 la vente proprement dite. Si les clauses conditionnelles sont remplies, le contrat devient d\u00e9finitif.<\/p>\n

Financement<\/h3>\n

Le contrat, qu’il s’agisse de la promesse ou du compromis, peut contenir une clause indiquant que l’acheteur va financer le prix d’achat en empruntant, par exemple, de l’argent aupr\u00e8s d’une banque. C’est ce qu’on appelle une clause suspensive<\/strong>, dit M. Gendrel. C’est tr\u00e8s important. Si l’acheteur ne peut pas obtenir de financement, l’affaire est annul\u00e9e. C’est, selon M. Gendrel, comme si le contrat n’avait jamais exist\u00e9. C’est important car cela limite le risque pour l’acheteur de perdre de l’argent ou de payer des dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Ainsi, par exemple, si vous signez une promesse contenant une clause suspensive et que vous n’obtenez pas le pr\u00eat bancaire, vous r\u00e9cup\u00e9rez votre d\u00e9p\u00f4t. Cette clause suspensive est similaire \u00e0 la clause d’\u00e9ventualit\u00e9 standard dans le contrat de vente am\u00e9ricain. Si l’acheteur n’obtient pas de pr\u00eat, le d\u00e9p\u00f4t d\u00e9tenu dans le s\u00e9questre est restitu\u00e9 \u00e0 l’acheteur et le vendeur remet le bien sur le march\u00e9.<\/p>\n

Autres clauses conditionnelles<\/h3>\n

Il existe plusieurs clauses contingentes, autres que le financement, qui peuvent \u00eatre ins\u00e9r\u00e9es dans la promesse ou le compromis pour permettre \u00e0 l’acheteur de r\u00e9silier le contrat et de r\u00e9cup\u00e9rer son acompte. Le prix de vente doit \u00eatre suffisant pour rembourser les hypoth\u00e8ques existantes sur le bien. Dans le cas contraire, l’acheteur ne pourrait pas obtenir un titre de propri\u00e9t\u00e9 valable. Il ne doit pas non plus exister de cr\u00e9ances administratives qui emp\u00eachent l’acheteur de devenir propri\u00e9taire du bien. L’arpentage doit confirmer la superficie exacte que l’acheteur a l’intention d’acheter.<\/p>\n

Acte de Vente<\/h3>\n

Il s’agit du contrat de vente final qui transf\u00e8re le titre de propri\u00e9t\u00e9 du vendeur \u00e0 l’acheteur. \u00c0 ce moment-l\u00e0, le solde du prix d’achat est pay\u00e9. L’acheteur assume \u00e9galement le risque de perte et les frais d’assurance du bien. Le notaire enregistre \u00e9galement le nom de l’acheteur en tant que propri\u00e9taire du bien.<\/p>\n

\"Appartement<\/a><\/p>\n

Honoraires<\/h3>\n

Les honoraires du notaire, fix\u00e9s par la loi et pay\u00e9s par l’acheteur, sont calcul\u00e9s de mani\u00e8re d\u00e9gressive.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
TRANCHES D’ASSIETTE<\/strong><\/td>\nTAUX APPLICABLE<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
De 0 \u00e0 6 500 \u20ac<\/td>\n3,870 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 6 500 \u20ac \u00e0 17 000 \u20ac<\/td>\n1,596 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 17 000 \u20ac \u00e0 60 000 \u20ac<\/td>\n1,064 %<\/td>\n<\/tr>\n
Plus de 60 000 \u20ac<\/td>\n0,799 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

Ces frais repr\u00e9sentent une charge importante. Par exemple, si vous achetez une maison en France pour 200 000 euros,<\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
TRANCHES D’ASSIETTE<\/strong><\/td>\nTAUX APPLICABLE<\/strong><\/td>\n\u00c9MOLUMENTS PROPORTIONNELS<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
De 0 \u00e0 6 500 \u20ac<\/td>\n3,870 %<\/td>\n6 500 X 3,870 %
\n= 251,55<\/strong> \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
De 6 500 \u20ac \u00e0 17 000 \u20ac<\/td>\n1,596 %<\/td>\n(17 000 - 6 500) X 1,596 %
\n= 167,58<\/strong> \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
De 17 000 \u20ac \u00e0 60 000 \u20ac<\/td>\n1,064 %<\/td>\n(60 000 - 17000) X 1,064 %
\n= 457,52<\/strong> \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Plus de 60 000 \u20ac<\/td>\n0,799 %<\/td>\n(200 000 - 60 000) X 0,799 %
\n= 1118,60<\/strong> \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

\u20ac<\/strong>TOTAL AU TITRE DES \u00c9MOLUMENTS PROPORTIONNELS<\/strong> =<\/strong> 1995,25<\/strong> \u20ac<\/strong><\/p>\n

Toutefois, les frais de notaire ne repr\u00e9sentent qu’un pourcentage du montant total \u00e0 payer, car il faut tenir compte de la TVA, de la taxe d’achat, des frais de registre foncier et des d\u00e9bours.<\/p>\n

Emolument du notaire (hors TVA)<\/span><\/p>\n

Emolument proportionnel de vente<\/p>\n

\n
\n
\n
1 995 \u20ac<\/div>\n<\/div>\n
\n
Formalit\u00e9s (estimation)<\/div>\n
800 \u20ac<\/div>\n
2 795 \u20ac<\/strong><\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n

Droits dus au Tr\u00e9sor Public<\/h3>\n
Droits d’enregistrement<\/div>\n
\n
11 613 \u20ac<\/strong><\/span><\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n

Co\u00fbt li\u00e9 \u00e0 la publicit\u00e9 fonci\u00e8re (fichier immobilier)<\/h3>\n
\n
Frais de publication de vente<\/div>\n
200 \u20ac<\/strong><\/span><\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n

D\u00e9bours (Factures des intervenants tiers au dossier)<\/h3>\n

Estimation des frais annexes<\/span><\/span><\/h3>\n
\n
600 \u20ac<\/strong><\/span><\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n

Evaluation de la TVA (Tr\u00e9sor Public)<\/h3>\n
<\/div>\n
\n
TVA sur \u00e9moluments de vente<\/div>\n
399 \u20ac<\/div>\n<\/div>\n
\n
TVA sur formalit\u00e9s<\/div>\n
160 \u20ac<\/div>\n
<\/div>\n
559 \u20ac<\/strong><\/span><\/span><\/div>\n<\/div>\n
<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n
Total de vos frais d’acquisition<\/span> (Arrondis)<\/span><\/span>15 800 \u20ac<\/span><\/strong><\/div>\n<\/div>\n
<\/div>\n

Imp\u00f4ts<\/h3>\n

Le propri\u00e9taire non-r\u00e9sident d’une r\u00e9sidence secondaire peut \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 payer une taxe sur les plus-values lors de la revente du bien.La loi de finances 2012 a introduit un nouveau r\u00e9gime fiscal pour la vente des r\u00e9sidences occasionnelles. Les plus-values de plus de 50 000 euros r\u00e9alis\u00e9es sur les r\u00e9sidences secondaires sont soumises \u00e0 une surtaxe de 2 \u00e0 6 %. Toutefois, les propri\u00e9taires de logements occasionnels peuvent \u00eatre exon\u00e9r\u00e9s si la plus-value sur la r\u00e9sidence secondaire est utilis\u00e9e pour l’achat d’une r\u00e9sidence principale. La plus-value r\u00e9alis\u00e9e lors de la vente d’une r\u00e9sidence secondaire est impos\u00e9e \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu au taux de 19 % apr\u00e8s abattement, en fonction de la dur\u00e9e de d\u00e9tention du bien. Si l’\u00e2ge est sup\u00e9rieur \u00e0 22 ans, le propri\u00e9taire est exempt\u00e9. La plus-value est \u00e9galement soumise aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, \u00e0 hauteur de 15,5 %.<\/p>\n

Un non-r\u00e9sident peut \u00e9galement devoir payer des imp\u00f4ts sur le revenu s’il per\u00e7oit des revenus provenant de la location du bien. Les taxes locales varient selon les r\u00e9gions et sont bas\u00e9es sur la valeur locative th\u00e9orique du bien. Il existe deux types d’imp\u00f4ts locaux : la taxe d’habitation et la taxe fonci\u00e8re. La taxe d’habitation est due par la personne qui occupe le bien, et la taxe fonci\u00e8re est due par le propri\u00e9taire du bien. La taxe d’habitation est progressivement supprim\u00e9e pour les r\u00e9sidences principales, mais restera en vigueur pour les r\u00e9sidences secondaires.<\/p>\n

H\u00e9ritage<\/h3>\n

La transmission de vos biens par testament est limit\u00e9e par le droit successoral fran\u00e7ais. Contrairement aux \u00c9tats-Unis, o\u00f9 l’on peut disposer librement de ses biens par testament, en France, les h\u00e9ritiers l\u00e9gaux ont des droits sur les biens qui ne peuvent \u00eatre supprim\u00e9s par un contrat priv\u00e9. Il s’agit d’un sujet complexe qui n\u00e9cessite l’avis d’un expert. Si, apr\u00e8s tout cela, vous \u00eates toujours pr\u00eat \u00e0 aller de l’avant, prenez une grande respiration et lancez-vous. Le jeu en vaut la chandelle.<\/p>\n

Article original de John J. A. Burke Morris Township, NJ 10\/11 1996
\nMis \u00e0 jour par Graham Hill Chenac St Seurin D’Uzet 17 FR 09\/11 2022<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Acheter une maison en France Vous surfez sur Internet : vous r\u00eavez d’acheter une maison en France. Et vous voyez une annonce pour un appartement incroyable \u00e0 Paris ou une maison m\u00e9di\u00e9vale \u00e0 Avignon. Vous vous dites : \"J’aimerais poss\u00e9der cela\". Ce serait cool. Et maintenant, vous r\u00eavez d’arpenter les rues de Paris la nuit, […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":9331,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2836],"tags":[2156,2158,2159,2157,2160,2161],"class_list":{"0":"post-10429","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-cybermarche-et-services-professionnels","8":"tag-acheter-une-maison-en-france","9":"tag-agent-immobilier-france","10":"tag-droit-francais","11":"tag-france-immigration","12":"tag-promesse-de-vente","13":"tag-vente-de-biens-immobiliers-en-france"},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10429","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10429"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10429\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9331"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10429"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10429"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/lefrancophile.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10429"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}